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  • 借地権付き賃貸物件の購入を検討中!購入条件として何を優先すべき?

    借地権付き賃貸物件の購入を検討中!購入条件として何を優先すべき?

    借地権付き賃貸物件を購入検討しています。
    賃貸アパート5室ほどの物件ですが立地もよく、
    価格も適当と思われますが借主(入居者)との賃貸契約を結んでいないとの事。
    購入後、借主とのトラブルを懸念しています。
    物件は築50年以上で老朽化も進んでおり、家賃も低廉です。今のところ家賃滞納は無いようですが・・・。
    購入する条件として何を優先したらよいのか?アドバイス頂ければと思います。
    よろしくお願いいたします。

    担当営業から一言

    築50年以上の借地権付きアパート。しかも借主との賃貸借契約書がない。購入にはいろいろ覚悟が必要な物件ですね。注意しておきたいことは複数ありますが、重要な点を2点あげておきます。

    まず第一に、この借地権自体の問題。この契約そのものに契約書があるのかどうか、もしないのであれば借地権の登記されているか。万が一地震や災害で建物が倒壊などすると借地権が終了する可能性があります。また建物の建て替えが認めてもらえる契約になっているかどうか。

    ふたつ目が借主との契約書がない点。現在は家賃の滞納等がないということですが、将来的に滞納があった場合、保証人等がありませんので回収できない可能性があります。また契約当初の借主と現在使用されている方が同一かを確認しておいた方がいいかもしれません。できることであれば取引される仲介会社に契約書の締結を依頼してもいいかもしれませんね。さらに、将来アパートを建て替える際の立ち退き料が発生してしまうかもしれません。借地借家法では老朽化による建て替えの際は、借主の退去に関する正当事由として認められていますが、実務上では立退料を支払う場合が一般的です。

    上記の2点は購入価格にも大きく影響する部分ですので、しっかり確認して売買契約に進んでいただければと思います。

  • 亡くなった主人の親族と共有の土地を所有している。

    亡くなった主人の親族と共有の土地を所有している。

    既にご主人がなくなられて2年が経過していらっしゃるA様。
    当社の相続勉強会に参加した後、個別でご相談に来られました。
    現在、所有している不動産のうち、亡くなったご主人の弟さんとA様の共有名義になっている土地があるとのことでした。

    担当営業から一言

    この状態でさらにそれぞれのご家族で相続が進めば、この土地の共有持ち分は更に子世代に引き継がれていき、持ち分所有者が増える可能性があります。

    そうなると関係も疎遠になり、連絡先も知らなかったり、他県へ出て行ってしまうこともあるでしょう。 相続時に不動産を"共有"で持ってしまう方が結構いらっしゃいます。

    しかしのちのち揉め事の火種を残しておくことはあまり得策ではないのです。

    不動産を売却するなどの選択肢は、ご家族の状況や、土地への思い入れなど様々な状況を鑑みて決断を下さなければなりません。

    結果的に、こちらの土地を売却することになりました。

    その答えに行きついたのは、生活資金が不安だったこともあり、さらに共有名義であるために起こり得るトラブルや面倒のタネを消す、という理由からです。

    生活資金も確保し、将来の不動産トラブルも回避できA様は安心して新たな生活がスタートできました。

  • 長年空き家状態で放置されてきた我が家を、再生して利用いただけることになりました。

    思い切って相談して良かったです!

    センチュリー21さんの営業の方から頂いた1通の手紙でした。直筆で丁寧に書かれていたことが印象に残っています。なんでも、「私のお客様が、新居を探しておりまして、希望に見合うもの市場に流通していなかったので、そのお客様のために直接町を周り空き家や空地にしている物件を探していました。」とのことです。

    担当営業から一言

    ありがとうございました!とても状態も良く、環境も良い物件でしたので、良かったです。

  • 相続した家を希望価格で売っていただきました。

    良い人に買っていただいてよかったです。

    先日、父がなくなり、私と弟名義で実家の相続を行いました。
    私も弟も実家には戻る予定もなく、また共有名義にしたことで、
    賃貸に出したりするのも、収入や支出の分配、賃借人の方の対応など、
    仕事をしながらでは、ちょっと難しいなと、悩んでおりました。

    担当営業から一言

    A様のご実家は京町家でありましたが、保存状態はさほど良い状態とは言えませんでした。
    リフォームやイノベーションに興味がある方の目にとまるような、キャッチコピー等、
    いろいろ工夫したのを覚えております。
    購入者さまも非常に満足しておられます。
    A様、本当にありがとうございました。

  • 購入したテナントビルで漏水…瑕疵担保責任を売主に求める事は可能?

    購入したテナントビルで漏水…瑕疵担保責任を売主に求める事は可能?

    2週間前に購入した築28年のテナントビルの1階店舗天井から雨漏りがあるのがわかりました。

    新しい入居者が決まり、改装工事をしていたら天井から雨漏りがあるのがわかり、原因を調べてもらったところ、ビルの隣の現在パーキングになっている場所に以前住居が建っていたようで、その住居の接する場所の壁面防水がされていない為、水が壁面から侵入して店舗内に雨漏りしているとの事でした。

    この1階店舗は売主の説明によると10年以上使用されておらず、10年以上前に上の店舗からの漏水があり保険に入っていなかった為、修繕もできずそのままにされている状態とのことでした。

    契約前にこの店舗を見せて頂いた時に店中が白カビだらけで天井や壁紙なども剥がれ落ちており、湿気もかなり感じられたので売主に「10年以上も前にあった漏水なのにまだ湿気があるものなのですか?」と質問したところ、漏水の水が床下に溜まっていて、店舗も使用されていないので湿気が抜けないで店舗内にとどまっている為に湿気が多いと思いますとの返答でした

    売主は転売目的の不動産屋さんで所有期間は2年程度だそうなのですが、この場合は老朽化ではなく壁面防水がされていない為の漏水なので瑕疵担保責任を売主に求める事はできるのでしょうか?

    担当営業から一言

    せっかく購入した収益物件で、すぐに不具合が見つかる。たいへんご心配されているでしょう。今回は不動産会社からの購入ということで、瑕疵担保責任の追求について漏水について事前に説明があったかどうかが焦点になると思います。
    不動産会社が売主で買主が不動産会社以外の場合は、特約がなければ、瑕疵の責任は発見してから2年以内に請求することができます。
    契約前の不動産会社からの説明では、10年前の漏水が原因で部屋が湿気ていると説明を受けたということですね。この場合、断定はできませんが購入後の調査では外壁からの雨水の侵入が原因で雨漏りしているのであれば、売主に対して隠れた瑕疵(見えない欠陥)の請求はできるかもしれません。
    おそらく不動産会社は事前に説明をしたと主張をするかもしれませんが、一度話し合ってみてはいかがでしょうか?
    場合によっては、弁護士等に相談しなければいけないかもしれませんね。

  • 任意売却
  • 住宅ローンの滞納がつづき、本当にピンチでした。

    思い切って相談して良かったです!

    裁判所から競売通知が届くまで、住宅ローンの滞納に気がついていませんでした。
    銀行に相談すると、一括返済しか競売を止める方法は無いとのことでした。

    担当営業から一言

    ありがとうございました!
    お客様にとって、より良い方法で解決でき、私も満足しております。

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